本报（chinatimes.net.cn）记者梁宝欣 李贝贝 深圳报道

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8月30日，美的置业控股有限公司（3990.HK）召开2023年中期业绩发布会。数据显示，美的置业2023年上半年，营业收入363亿元同比增长14.8%，毛利率13.2%，核心净利润18亿元，净负债率39.8%，现金短债比1.49，扣预资产负债率67.9%；销售均价增长3%至12653元/平米。

据《华夏时报》记者观察，“安全”这个词频繁出现在美的置业2023年中期业绩发布会上。无论是加速退出低量级城市、拿地遵守公司底线，亦或是净负债率持续下降，都看出美的置业对“保安全”的重视。

加速退出低量级城市

今年上半年，美的置业实现合同销售总额406亿元；对应销售面积321万平米，期内签约回款率提升至98%；营业收入363亿元，毛利率13.2%；核心净利润18亿元。值得一提的是，大湾区、长三角经济区二者合计为美的置业贡献近7成业绩，销售均价增长3%至12653元/平米。

据美的置业执行董事兼副总裁王全辉介绍，美的置业在2019年便开始进行城市能级升级，朝向二线以上的城市，主要是长三角、大湾区这两个经济区进行布局，美的置业的销售占比也是得益于2019年的战略调整。

截至2023年6月，美的置业土储面积权益比提升至72%，较今年年初上升3%。其中二线及以上城市的土储占比67%。上半年新获广州、佛山、长沙等城市地块，权益货值约38亿元。

董事会主席、执行董事兼总裁郝恒乐指出，“公司持续两年来加大低量级项目的退出，随着低量级城市交付开发完毕，我们基本上退出一些城市。另外一方面我们优化合作项目，公司有些合作项目也是比较早进行了调整。2021年到今年，我们退了23个项目，同时收了17个，退和收是按照公司的战略算大帐，快速进行解决，快速推进，形成公司的风险控制。”

据了解，美的置业接下来对土地的获取是按照公司底线，以及存销结构作常态化的增补。“土地的增补一定是精准的研判，一定是在我们的资源和能力所覆盖的根据地城市当中，和有比较优势的地方。找到这种结构性的机会，留够足够的安全。这种情况下公司未来才更加健康，每个项目拿到之后，利润有保障，对投资者也有绝对的保障。”郝恒乐说道。

美的置业对于“安全”的追求，还体现在负债率上。数据显示，截至今年6月底，美的置业净负债率下降至39.8%；剔除受限制现金的现金短债比稳定在1.49，扣预资产负债率稳步下降至67.9%；持有现金总量238亿元，银行授信额度1517亿元，尚未动用的银行授信额度1118亿元，加权平均融资成本为4.68%。

郝恒乐表示，“未来规模增长是放缓的态势和趋势，公司也在持续性降杠杆，从去年到今年，公司在降杠杆方面成效显著，提升了公司安全度。只有公司是安全的、健康的，才能抓住未来，分享未来调整机会过后的红利。”

不仅如此，美的置业还坚持做24个月流动性预警的策略，而执行董事兼首席财务官林戈对该策略用“这是非常好的策略”来评价，“我们仍然保持敬畏心，非常谨慎的对待行业，它的存量太大，我们仍然是如履薄冰的应对行业变化。”

郝恒乐认为，“对未来的预测现在确实有很多不确定性，有太多的因素，远远超过了行业的因素。我们只有把自己做到足够安全，足够健康来应对未来的不确定性。”

市场以稳价守价的趋势为主

在2023年中期业绩会上，美的置业管理层表示，充分认识到赚快钱的时代过去了，现在做任何事情都是坚持持久战的思维发展，用三到五年的发展思维看公司的销售规模、市场份额、资产负债结构，一步一脚印来升级产品服务、开发销售型业务、布局经营型业务，稳定销售规模，进一步优化公司成本稳定性。

郝恒乐认为，目前整个行业处在深度的调整期，市场景气度比较弱，具体的核心还是现在整体存量比较大，需求相对比较弱。现在有一个阶段性的现象，即违约潮造成的影响很明显，行业的信用严重受损。

“同时，我们要看到市场层面真实的需求是绝对存在的，有需求但是不愿意出手，不仅仅是价格和购买力的问题，更多是心理和预期的问题。中央到地方出台了需求端的政策，对稳定行业是有作用的，作用是不可能那么快速见效的，推出的政策非常具体，力度很大，对于未来的市场肯定会有一些作用，但是会有一个过程。”郝恒乐说。

值得注意的是，在回答市场环境和金融环境下民营企业承受压力的问题时，林戈称，“现在的政策，无论是市场、行政方面的政策还是金融政策都比较清晰，金融供给侧改革和地产供给侧改革现在已经走到了一定的程度。行业供给侧改革对于过去杠杆高，过于激进的企业是一个淘汰，大浪淘沙之后，国家会给予更加明确的支持信号，尤其是为数不多的优秀民营企业，我认为会有政策上的调整和优化，不可能是一刀切，会作差异化的调整。”

林戈还用美的置业近一年的融资情况来举例，“美的置业的开发贷、按揭业务非常顺畅，我们有金融、银行端的支持；信用方面，目前我们无论是发债还是中票，都是民营企业里面的佼佼者。”

公开资料显示，2023年4月，美的置业成功发行12亿元中票，系首家获得中债信用增进、交通银行和中信证券三大权威机构联合创设风险缓释凭证（CRMW）的民营房企；8月，再次成功发行9.2亿元中期票据。一年内到期融资余额期限占比28%，并无美元债。

而郝恒乐进一步乐观地表示，“公司还是会看长期。管理层、大股东对于整个行业的未来还是有很坚定的信心，房地产行业确实是经济发展的重要支柱，居民刚性、改善性的需求长期且持续存在，经过周期调整会回归到良性发展的轨道，公司有绝对的信心，不管怎么样的调整，机会一定大于挑战。”

同时，郝恒乐也指出，整个市场的力量不是以降价趋势为主导，而是以稳价、守价的趋势为主，目前存量资产减值的压力绝对没有那么大。

“房地产行业主要有三股力量，一股是央企、国企，比较活跃，对价格的坚守起到了很大的作用；第二股是稳健的民营企业，守住持销物业的价格，个别的尾盘，结构不好的业态会作一盘一策；第三股是债务违约企业，现在选择的策略也是保资产，守价格。从三股力量来说，行业现在还是以守价稳价为主，这是供应端。”郝恒乐说。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁